既然国家保护刚需的利益，就应该考虑到如何在特定的情况下，用政策性的优惠来冲抵商业贷款的逐利冲动。

首套房贷利率优惠，不应过早退市

深受刚需欢迎的首套房利率优惠的政策，越来越有空头支票之嫌。新华社记者调查发现，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。

从最低可打7折到1.1倍，差的不是一点点，已经对刚需购房造成比较严重的影响，这不符合调控政策的初衷。我们制定严格的房地产调控政策并不是为了不让人买房，而是遏止投机性买房，刚需的利益需要得到社会尊重。房贷利率优惠政策明存实亡，不利于建立一个健康的房地产市场。而相比于投机性的信贷需求，刚需对利率的调整恰恰是最敏感的，在一些一二线城市房价大涨的背景下，维持一个比较低的房贷利率水平、减轻他们的生活压力，某种程度上说也同样是刚需，优惠政策不应该过早地退出市场。

这里面自然有资本逐利天性的问题，1.1倍和打7折相比，银行的获利空间大很多，它本身就有“就高不就低”的利益冲动。但将利率上调归结为银行的贪婪，也不客观，此轮利率上调是在流动性趋紧、资金成本上升的背景下产生的，余额宝的年化利率都已经在4个点以上了，可想而知，银行筹资的成本并不低。以房地产信贷市场的巨大规模，几乎必然会带来积极性降低的现实问题。

问题的关键还在于厘清政府责任和商业行为的界线。比如，公积金的房贷利率，政府可以说了算，但商业贷款的利率又该如何界定呢？公积金的存款利率并不高，虽然贷款利率比市场低，但依然有利可图，可商业贷款的资源来源是通过储蓄市场一点点筹措过来的，如果筹资成本过高，相应的，贷款利率也会同步上扬。

刚需群体的居住权理应得到政策的照顾，不应该完全由市场决定。现在一些城市保障房、廉租房建设严重滞后，如何用新的更有效的政策来帮助刚需，已经成为不得不面对的迫切问题。央行制定的首套房利率优惠政策，也只是个指导性意见，并没有强制银行一定要打几折，商业银行可以配合也可以不配合。在资金宽松、流动性顺畅的时候，资金成本低，银行乐见其成，一旦流动性收紧，问题就凸显出来，那么，政府在鼓励手段上能不能再实惠一些？现在的情况是，仅仅依靠政策和对银行的呼吁，很难解决这个问题。既然国家保护刚需的利益，就应该考虑到如何在特定的情况下，用政策性的优惠来冲抵商业贷款的逐利冲动。光靠一个公积金贷款显然还无法满足庞大的政策性信贷需求，政府应该有更丰富的信贷体系设计。

另一方面，银行的资金成本在上升，但并不意味着银行就无利可图了，存贷利差依然存在，银行赢利能力依然可观。银行也完全可以通过提高二套房利率，实行差异化的房贷利率求得一定的平衡。银行也不能忽视自己的社会责任，更不能以一些短期信贷的高利率、甚至以民间借贷的利率来看待刚需房贷的利率问题，这两者本身并不具备可比性。从长远看，房贷仍然是一笔非常优质的信贷资产，对银行利润的稳定起着不可估量的作用。在这个问题上，银行的眼光不妨放得再远一点。