近日，上海、深圳、南京等大中城市接连出台房地产市场调控新政，内容主要包括提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛等。这些城市推出新政的动因是为了稳定近期过快上涨的房价，打击投机性购房行为。同时，在“营改增”、“降低首套房首付比例”等政策的支持下，三四线城市的“去库存”大戏仍在上演。在各地楼市出现显著分化的背景下，楼市政策加速告别“一刀切”，分类调控的路线逐渐明朗起来。

沪深相继收紧楼市调控政策

上海3月25日发布促进房地产市场平稳发展相关措施，从紧实施差别化住房信贷政策，主要内容有三：二套房普通住房首付比例不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%；非沪籍人士购房条件社保年限从2年提升至5年；严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

就在上海发布新政的同一天夜里，深圳市政府也出台了最新的调控政策。相比上海，深圳楼市政策相对温和。一是非深户购房社保1年改3年；二是首套房贷款还清，二套房首付最低四成。此外，二线城市南京和武汉也加入了调控城市行列。3月25日，央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例等。同日，武汉发布公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。

沪深两大一线城市相继收紧楼市调控政策，这与近期全国大中城市的楼市出现“过热”迹象有直接关系。国家统计局数据显示，今年2月份，一线城市的房价出现不同程度的上涨，同比涨幅最高的是深圳，达到56.9%，上海的涨幅达到20.6%，北京是12.9%，作为二线城市的南京和武汉也有13.3%和6.2%的涨幅。值得关注的是，投机性购房行为对此轮楼市上涨起到了重要的作用。以深圳为例，2015年深圳投资性需求最高占到25%。一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价，打击愈演愈烈的投机性购房行为。

三四线城市加紧“去库存”

就在一二线城市忙着为过热的楼市“降温”的同时，三四线城市的楼市仍在“去库存”的路上艰难前行。中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

在这样的背景下，去库存被摆在了至关重要的位置。在2015年底的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出，“要取消过时的限制性措施。这一系列政策的落地，对三四线城市房地产市场稳定发展产生了积极作用。

最新利好消息是“营改增”。5月1日起，“营改增”试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。按照最新公布的营改增执行细则，建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高，但此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项，因此实际应纳税额较营业税大幅下降，房企实际税负未必增加。分析称，营改增后将有利于三四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大的降价空间。此外，将不动产投资被纳入抵扣，会鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。

楼市调控告别“一刀切”

当前，楼市调控的难度有所增加，一方面要防止一、二线城市房价畸型上涨，影响刚性需求的释放；另一方面也要支持三、四线城市全力去库存。正如求医问药亟需直达“病灶”，政策利好是否能输送到最关键的点上，直接决定了实施的实际效果。因此，要更好地调控房地产市场，还需要更具针对性的调控措施，也就是“分地施策”。

事实上，“分地施策”的调控楼市思路早已有了政策铺垫。在今年的政府工作报告中，李克强总理就提出要因城施策化解房地产库存，即对房价持续“发烧”的重点城市加强限购措施，同时帮助三四线城市疏解库存压力。不久前颁布的房地产交易契税新政中，也明确北上广深这四个一线城市不执行第二条政策，即有助于去库存、利好90平方米以上购房居民的免征营业税优惠，开启分类去库存序幕。沪深收紧楼市限购，以及近期福建等多地加大去库存力度，这些都体现了当前楼市调控“分地施策”的特点，也有望在各地的楼市调控中继续得到运用。本报记者 陈湘