北京一中院发布涉物业纠纷案审判白皮书 原告九成为物业企业——

纠纷几乎全为追缴物业费

法制晚报 记者 洪雪

日常生活中，物业与居民的日常生活息息相关，每家每户几乎都会与小区物业打交道，产生纠纷和矛盾也在所难免。

近日，北京市一中院梳理了五年来审理的物业纠纷案件的基本情况和特点，发布了《涉物业纠纷审判白皮书》以及“十大典型案例”。白皮书显示，近五年该院共审理各类涉物业纠纷案件1373件，其中，物业企业作为原告提起诉讼的占90%，且胜诉率较高。

物业纠纷多涉及物业费

“各地房源出现供不应求的局面，随之而来的是购买房屋后引发的涉物业纠纷案件也持续不断。”一中院告诉媒体记者。在物业纠纷中，物业公司作为原告几乎全部是为了追缴物业费，而业主、业委会作为原告提起诉讼的案件则呈现出多样化趋势，包括物业企业所提供的服务不符合合同要求而产生的违约、物业企业擅自增收服务费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

白皮书显示，在物业纠纷中，物业公司的胜率相对较高，而业主提起诉讼的案件胜诉率往往较低。对于这种现象，据一中院法官介绍，相对于业主个人来讲，物业企业一般有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面都比业主更有优势，“这就容易导致物业企业的整体胜诉率较高。”

案例一 物业企业应对公共设施进行维修

案情概要：A物业企业为延庆某商业楼提供物业服务，该楼各房间屋顶均安装了烟感器和喷淋器。孟某系该楼3层312室业主，高某系该楼4层412室业主，高某利用412室经营拔罐理疗等美容养生项目。2014年12月16日16时许，高某屋内的喷淋器突然爆裂，向室内大量喷水，后A物业企业员工到现场进行了相应处置，喷淋器停止喷水。孟某提起诉讼，要求高某、A物业企业赔偿经济损失。

裁判要旨：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高某室内消防喷淋头爆裂喷水，致居住楼下的孟某家中财产受损的事实，各方当事人均无异议。涉事消防喷淋头虽然安装在高某室内，但该设备系公共设施，A物业企业作为物业管理方，负有维护管理的义务。为探明消防喷淋系统启动的真实原因，应当委托具有专门技术知识的机构进行鉴定，而作为管理义务人的A物业企业，负有举证责任。A物业企业明确提出放弃进行司法鉴定申请，即意味着其应当依法承担举证不能的不利后果，一二审据此判决A物业企业承担赔偿责任。

法官表示，小区物业企业对业主违建应履行报告责任，并有权要求业主根据约定恢复原状，物业公司对小区公共设施也有维修责任。

案例二 物业企业对于小区部分业主的违建应履行的责任

案情概要：张某为昌平区某小区的业主，A物业企业为该小区的物业企业。张某认为A物业企业未对该小区5-4-701业主进行违法建筑尽到制止、处理的责任，诉至法院要求其履行合同约定、法律法规规定的责任，协助相关机关拆除违建，赔礼道歉等。

裁判要旨：本案中，A物业企业出具了2014年8月22日向北京市昌平区建委房屋安全管理科寄送关于违建材料的底单，经法院查询，从该底单上可以看出，上面标明的文件性质为“关于违建10-2-101、5-4-701”，故法院认为A物业企业已及时向有关行政管理部门报告，尽到了报告的义务。北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局已经向5-4-701业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》，亦说明相关行政执法部门已经了解到违法建筑的相关情况。履行认定、查处、拆除违法建筑职责的部门应为政府的主管部门，张某要求A物业企业负责该违法建筑拆除的相关事宜缺乏法律依据。