这些“优惠陷阱”就无法避免了吗？那也未必。关键还得看相关职能部门打击的决心和力度。

地产销售为何有电商费？

作者：彦猫 来源：消费者报道

“以钱抵钱”的房产电商费看似便宜了消费者，但实际上却是房产中介提高中介费甚至成为开发商变相涨价的手段。

6月23日，《消费者报道》刊发了《广州购房者佛山遭遇“优惠陷阱” 普遍存在的“电商费”涉嫌欺诈消费者》一文，报道了佛山市帝景湾业主就购房时所缴纳的5万元电商费进行维权，要求全部退回。

以优惠之名 行涨价之实

“以钱抵钱”的房产电商费来源于电商平台，故也被取名为电商费。然而，如今当我们去包括链家、中原以及合富等原先并不涉及电商业务的房产中介企业打听，便能知道电商费已经在行业中被广泛采用。

电商费这种听起来只存在于电商行业的收费名目到了房地产行业着实变了味。电商费能够在短短几年之内被房地产中介行业普遍采用是因为其打着“以钱抵钱”的口号能够为企业带来更高的利润。

以佛山市三水区帝景湾楼盘为例。开盘之初的房屋均价大概7千左右，一套70平方米的房子，总价也就50余万。而销售人员开出的“抵扣优惠”需要购房者交5万元来抵扣10万或者15万。中介收费之高达到房价10%。

关于电商费实质上就是中介费的说法，是一名在房产销售行业工作有5年时间的销售人员告诉笔者的。收取电商费不仅能提高企业利润，就连销售人员的抽成份额也会增加近两千元左右。其实，电商费开始在房产中介行业中流行开来是在2013年，至今也就4年时间。

我们知道，现行政策是“一房一价”，在比较传统的新建商品房购房流程中，购房者仅仅需要将房款付给开发商的。但现在，购房者还需在房价之外多交一笔电商费。这笔电商费套上“优惠”的名头后变得似乎合理合法了。

实际上销售人员告诉业主的房价并不是备案价格，而是高于备案价格十万或十五万整。“优惠”之后，除去电商费刚好就是备案价格。

那么，问题来了。如果，一个特殊的购房者不愿意享受房产中介提供的优惠，按照销售提供的原价，能买房吗？答案是，那是不可能的。因为，如果购房者以原价购房，就意味着最终写入《商品房买卖合同》中的价格，会大幅超过备案价格，这是违规的。所以，从众多消费者的投诉情况来看，只有先交了电商费，才具有购房的资格。“交电商费”这一步骤是不容跳过的。

电商费改换名头

房产交易对于购房者来说本就是高度不透明的。而房产中介正是瞅准了正一点，将自己所收取的中介费，伪装以电商费，以虚假优惠变相提高。

如报道所说，开发商的负责人面对业主的质问，回答的是开发商只给了中介代理商备案价格，备案价格公示在销售大堂。但实际上，又有多少购房者在购房时会认真仔细查看那些叠落在边角的公开文件？

连开发商的负责人都认为这笔电商费不该交，那房产中介为何长此以往地向购房者收取电商费？

关于电商费的限令其实早有发布，在政府发布的现行条例当中也能找到可依之处。比如说，佛山市发展改革局在2016年8月份就发布了《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》。《通知》中明确对网络营销收费的问题规定如下：商品房销售实行明码标价和一套一价；属于房价外加收项目的一律禁止；在取得预售许可前，禁止一切营销收费。

房产电商费由于遭到太多购房者的投诉，从2013年开始，存在3年之后，被政府部门命令禁止了。

但是据笔者了解，如今电商费换了一个名头之后仍然还在大行其道。电商费已经改名成团购金、服务费、信息费等等。但不变的是其仍然打着“以钱抵钱”的口号，给购房者以虚假优惠。让购房者以为捡了一个大便宜，实际上却是被增加了购房款。

一房产中介的销售人员告诉笔者：“到我们这边买房都是有优惠的，不然我们和开发商自己卖有什么区别？”这样的情况，在佛山和广州两地已经有部分改善，但是在肇庆和清远两地仍然肆无忌惮。

地产商社会责任要担当

一房产中介高层告诉笔者：“我们作为企业当然想着如何赚更多的钱。电商费行不通之后，就改名成其它费用，我们并不违背“一房一价”的原则，在购房者和开发商签的合同中，成交价格肯定是符合规定的。整个行业都在打“擦边球”，我们也在观望，这样的收费到底合不合法？”

事实上，这样的收费在法律上至少是不被禁止的。笔者在“中国裁判文书网”上以“电商费”为关键词进行搜索，共搜得39个结果。而每一份判决书显示出来的纠纷均是发生在房地产行业。而再以“团购费”为关键词进行搜索，搜得547个结果，且大部分也是发生在房地产行业。

从2013年开始，关于电商费的纠纷就已经能从法院判决书中找到答案。中介的“虚假优惠”是合法的，法院并没有支持购房者要求退回电商费和团购费等等。而房产中介的意思也很简单，一切以合同为准，我们并没有逼他们签优惠合同。

这涉及到电商费的具体操作手段。往往，这笔电商费并不会直接打款给房产中介，更不会给开发商，而是一个电商公司。这个直接收款的电商公司往往是中介企业的子公司或有合作往来的公司。这样的做法，可以在法庭上让房产中介直接规避自己的责任。“你的钱并不是直接给我的，和我无关。”

另一方面发，销售人员一定会告诉你，这笔优惠可以直接抵扣房款，但是在签优惠合同的时候，上面却写着“此费用不抵扣房款”。法院是讲证据的，这往往置购房者于不利。

就这样，房产电商费换个名头，在政府文件的禁止和法律允许的背景下，继续增加购房者的负担。

退一步说，即使没有虚假优惠之说，但是在一手商品房的销售过程中，房产中介的中介费是不应该向购房者直接收取的，而是应该从开发商的房款所得当中抽取，这是落实“一房一价”政策也是很多年来市场所遵循的原则。

除了法不禁止之外，电商费能够大行其道，一房企高管和笔者倒出了真相。他说，我们在很多地方成立了分公司。地方政府都想把我们纳入纳税大户，政府不能收了我们的税却又不保护我们。之前，我们同行有个公司惹了官司。最终，这个企业把当地所有有同样操作的企业列了个清单递给了相关部门。

“电商费亦是如此，行业内几乎每一家企业都在做。如果我们因此输了官司，那其它企业也逃不了。再说了，我现在不能告诉你开发商有没有收这笔钱，但我们和它有合同在先。我们输了，那回头我们就会告开发商。”

那么，这些“优惠陷阱”就无法避免了吗？那也未必。关键还得看相关职能部门打击的决心和力度。电商费并不写入《商品房买卖合同》中，和“一房一价”的政策不冲突。但它的存在确实加重了购房者的负担，成为一笔莫须有的费用。