万科云启170户准业主有家回不得

月供过万，收楼却遥遥无期！

来源：新快报

高楼已起，170户准业主却望楼兴叹。

刚刚过去的7月底，本应是万科云启的业主们高高兴兴收楼的日子，可谁知两年的等待，同一楼盘只有23层以下的业主如期收到了收楼通知，23到39层合计170户的高楼层业主们，却毫无征兆地等来一纸“延期收楼说明函”。一番了解后业主们才发现，收楼风险早在两年前已存在，开发商早已知情，却一直将业主们蒙在鼓里。

■新快报记者 林超菁 文/图

收楼前一周告知无法交付

开发商隐瞒风险近两年

位于广州市天河区中山大道车陂北路的万科云启，又称云启家园，由广州天禧房地产开发有限公司开发。许多业主都冲着地段和开发商品牌选择了这里，王女士就是其中之一。

2016年3月中旬，出于居住改善需求和为二孩做准备，王女士一家看了许多楼盘后，最终选择了云启39层三房单位：“地理位置好，万科又是大品牌开发商，质量有保证。虽然比周边楼盘贵了点，但还是买了。”为了买新房，王女士将当时一家三口住的一套小两房卖掉。她最终以每平方米3万多元的均价，合计300万元出头的总价买下新房。

今年7月底，距离合同约定的收房日7月30日越来越近，王女士一边盼着入住新房，一边准备着在新家迎接小生命，新生活即将展开。可谁知，临近收房日的前一周左右，一纸“情况说明函”突如其来地打破了她的所有期待，“就是告诉我们不能按时收楼了。”记者在该说明函上看到，开发商称受岑村机场迁建影响导致房屋暂未通过规划验收，项目23至39层推迟交付，预计最早于2018年1月1日前交付使用。据悉，受牵连的高楼层业主共计170户，其中不少业主已经买好各式家私家电准备搬家，有的业主已经退租准备入住新家。

而当开发商出示了相关意见函后，一个细节让业主们大呼“受骗”。该意见函指出，经测算项目建成后高度可达130多米，严重超出机场控高规定，要求项目立即停工整改，调整建设方案后上报。最让业主们震惊的是，意见函发出的时间竟是2015年8月8日。

据相关资料和业主反映，项目从2015年6月份开售，预售证在8月7日取得，直到2016年10月份项目售罄。这意味着，上述意见函在项目取得预售证的第二天就及时发出，但项目非但未停工整改，还在未进行相关风险提示的情况下继续销售。王女士回忆，她买房时一来剩下的房源不多，二来高层的景观有吸引力，最终她选择了最高的39层，但没有任何人告知她高层存在的相关风险。更早买房的潘女士也证实了这一点，2015年买房时尽管她选择的是二十多楼的高层，但未被告知任何相关风险。还有业主反映，当时楼盘为了吸引客户，还将样板房从4楼搬到了35楼。

今年7月30日，开发公司在其出具的《致广州云启家园业主的说明函》中回应了在收函后仍继续销售的问题。他们表示，项目在取得了规划许可及预售许可材料后开展预售，合法合规，但对业主隐瞒重要事实这一点却始终未予以正面回应。如此大的收楼隐患，开发商两年前早已知晓，业主们却成为最后知道的人？

记者在云启家园现场见到楼盘的项目客户主管钟先生，他表示仅负责处理低层业主的收楼问题，至于其他问题他不清楚。

违约赔付引争议

达上限后业主或再无补偿

目前，开发商仅表示在尽最大努力与相关部门沟通，以协调解决问题，对于业主们关心的过渡期赔偿问题，仅按合同赔付，但对于业主们对违约赔付存在的担忧和不满，并未予以积极回应。

记者在业主提供的买卖合同上看到，第十四条延期交房的违约责任中指出，开发商应在约定交房次日（7月31日）起至实际交付之日止，每日按照乙方已付房价款0.02%标准支付违约金。这意味着，只要延期交付一天，业主们就能相应得到一天的赔偿金吗？不是的。

再仔细阅读合同，在最后的合同补充协议中，又出现了这样一条“违约金累计不超过该商品房总价款的3%。”也就是说，以一套房子总价约300万元计算，开发商按合同每日需赔付约600元，而违约金上限约为9万元，即业主们可获得赔偿的时间约5个月，而这个时间又与开发商预计的最早交房时间2018年1月1日几乎无缝衔接。更烦的是，开发商已表明，即使2018年1月1日房屋未能交付，也不会主动赔偿。也就是说若2018年1月1日仍未能交房，这170户业主或将面临无法入住新房又没补偿，还要扛高额月供去租房的困境。

由于旧房子已经卖掉，如今已有5个月身孕的王女士暂住婆婆家中，一家六口挤在两个房间里住，各种不便可想而知：“准备过两个月要去租房了，可现在每月新房的月供就已经超一万元。” 与王女士处境相同的不少业主都很无助，背负高额月供之余还要面对临时租房压力。

有法律界人士认为，如果开发商在收到相关调整通知后，仍然装作不知情，在未告知买家的情况下继续销售房屋，可视为恶意违约行为。同时，开发商合同中的附加条款将违约责任缩减在一定范围内，已涉嫌霸王条款。只要能证明开发商违约行为对业主造成的实际损失高于违约赔偿，业主可通过法律途径维权。

相关提示

金融城板块买家要重视限高问题

金融城板块不少项目也存在限高影响，记者近日在该板块一项目看楼时，当记者表示心仪高楼层单位后，销售人员仅告知高楼层单位属于待售状态，最快也要等三两个月，但未对高度问题做过多解释或进行风险提示。最终，记者在仔细阅读了售楼处的风险提示文本后，才在末尾的“特别提示”中看到相关内容：如果相关部门未能及时对限高问题进行批复，导致客户所购房屋无法按约定时间交房，项目发展商可顺延交付，且无需承担任何违约及赔偿责任，客户也不得因此要求解除合同。此细则显得颇为霸道，而且一般买家若不是有针对性地阅读风险提示文本，很难发现相关免责提示。在此，要提醒广大买家多留个心眼，购房前要问个明白。

接到收楼通知的低楼层业主抱怨——

装修问题未整改 无法收楼物业费却照收

云启家园高层住户收楼无期，但是，可以如期收楼的23层以下许多业主却也高兴不起来。7月底在云启家园验房现场，业主们就经历了一场现实版“大家来找茬”，验房过程中发现诸多离谱的装修问题：入户花园水管破裂、大门破损像二手货、墙壁渗水如室内降雨等。被吐槽最多的是有一户业主家厕所门被坐厕挡住，根本无法打开。准业主们大呼失望，都称自己买的是“假万科”。

■从窗口望下去找不到空调位，业主安装犯难。

不少业主要求整改拒绝收楼

业主们的验房反馈开发商基本有在跟进，诸如厕所门受阻这样的严重问题，发现当天晚上就已经用位移器调整，户外雨水排水管也在陆续换新，但由于人手不足等原因还存在个别问题未及时解决。还有业主反映，个别户型存在设计缺陷，有些坑还得自己填。

如今上网搜索，还能看到2015年云启家园打出的“智能住宅”广告卖点，但现在收楼时却漏洞百出。此前就有业主在网上曝光屋内厕所门被坐厕挡住、卫生间渗水如下雨等令人大跌眼镜的装修问题。针对中低楼层业主的房屋装修问题，近日记者进行了一番走访了解。在小区的客户关系中心，记者就见到陆陆续续有业主前来催促装修整改，有的住户在与工作人员沟通时言语还显得很激烈，仍有许多业主表示拒绝收楼。

整改未到位配套未完善物业费照收

6楼业主蔡先生告诉记者：“验收反馈上报一周，整改还没完成。问题这么多，要我怎么收楼？”记者在蔡先生家里看到，用便签条标注的有问题的地方不下5个，例如入户花园外的水管还在不断“洒水”、全新的入户大门上有明显划痕和破损、屋内部分木地板因装得不牢固踩踏时明显有凸起、主卧卫生间坐厕漏水等。此外还有许多问题未标示出来。蔡先生叹气说，当时验房还“靠运气”，交付时很多地方故意藏着掖着不让业主轻易发现，比如他是刚好要用厕所，开了坐厕水闸，才发现漏水问题。

最让蔡先生头疼的是主卧空调位设计不合理的问题。他所在单位的户型设计中，空调位大概在床后那面墙的背面，而装空调唯一的出口是在卫生间窗户，两者之间完全没有落脚点，不仅空调主机不知如何“搬”过去，装机时师傅还要面临人身安全问题。“5楼有业主找空调师傅，在正常薪酬上多加了四五百块钱，人家还不太愿意干这活儿，最后还要跟师傅签安全协议。你想想，我们这5、6楼都这么吓人，更高楼层的谁去装？”

记者就此问题询问客户关系中心相关负责人后，对方明确表示，这属于楼栋设计问题，他们也没办法，也不会帮忙安装空调，业主只能自己解决。而对于业主们提出的装修反馈，他们都在积极跟进，但由于人手不够等问题会造成延迟，争取在验收通知发放（7月28日起）的15天内让业主们满意收楼。但截至记者发稿，仍有业主反映整改并未完全解决。

更让业主们无语的是，尽管房屋内外整改还没完成，小区内泳池等配套设施也还没建好，绿化也不尽如人意，但不管业主（23层以下）收没收楼，物业管理费却从8月1日起算照收不误。

收楼指南

收房本是一件让业主高兴的事，但在此之前的验房等程序却总让业主们头疼不已，因为不知道从什么时候开始，这变成了一场和楼盘开发商斗智斗勇的“恶战”。业主在收楼前应多做功课，做好充分准备，才能确保顺利收楼。有经验的业主介绍，自己会在约定收楼前的一两个月开始做准备，最简单的方法就是混迹开发商旗下楼盘的业主论坛、业主群，一般同一开发商建出来的房子问题都差不多，看别人收房时都遇到了什么问题，自己验房时就可以有针对性地检查。记者也总结了通用的几条验房注意事项，供新业主们参考。

一、验房前先查证 不验房不收楼

一般来说，接到收楼通知书后前往验房前还有一个步骤——查证。业主应要求开发商出示《建设工程质量认定证书》，并索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。缺乏相关材料，业主可选择不收楼。如果确实被要求收楼，也要在相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

查完证后理应进入验房环节，再进行交费、签文件等程序。但如今不少开发商则反过来采取先交费、签文件再验房的方法，以掌握更大的主动性。因此，业主在签署购房合同前应该将“先验房再收楼”作为附加条款写进合同，不验房，不收楼。如果当初疏忽，合同未有此约定，也可以采取变通方法：在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，以增加自我保护力度。

二、细节问题拒绝大事化小

目前，市面上已经出现了验房行业，有专业验房师可为业主提供服务，收费一般因房屋大小、装修与否而不同，普通住宅收费基本在400-1000元不等，也有一些房产平台可提供免费验房服务。但对于多数选择自行验房的业主，有体验过验房服务的业主就建议，验房其实没有太大的技术难度，重要是细心。

一般验房公司都会遵循八字原则：从外到里，从大到小。落实到验收项目，就是门外公共设施、门内结构面积、水电气、天地墙和门窗梯五个方面。要以入住心态去体验新房，以检查漏水问题为例，洗菜盆、洗手台、坐厕、花洒等，只要能出水的地方都要用一遍，还应该到楼下单位查看浴室等位置天花板是否有渗水问题。业主验房时也应自行准备卷尺、电笔、手电筒、空鼓锤、乒乓球、纸笔等工具协助检查和记录。例如乒乓球就可以用来检验地面坡度。

发现问题后，要督促开发商整改，拒绝大事化小。一些工作人员面对业主反馈总会大拍胸口让业主放心，口头承诺整改，想方设法不将问题列进验收文件里。但不管对方如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。

三、收费仔细算 有任何异议都应提出

交费时也应警惕开发商巧立名目乱收费，业主要提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表和计算器，对开发商要求的款项一一对账，算好每一笔账，发现不合理收费要及时协商，必要时可向物价局、房管局投诉。

最后办理入住时，应注意签署各协议前先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。要知道有些物管公司会从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。