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深圳黄金地块烂尾之迷 信达地产、东莞信托陷土地纠纷

字号: 2017-09-19 18:08 http://www.headnews.cn 来源:头条新闻网

核心提示:图片来源:海洛创意 从深圳宝安国际机场航站楼下高架,经宝安大道、凯城一路、利达路,车程15分钟就到了达利花园,这是一个典型的欧式豪宅项目。

图片来源:海洛创意

从深圳宝安国际机场航站楼下高架,经宝安大道、凯城一路、利达路,车程15分钟就到了达利花园,这是一个典型的欧式豪宅项目,法式宫廷大门、多层小洋楼、游泳池、烘焙坊一应俱全。

1998年前后,这里的房价超过7000元/平方米,彼时深圳平均房价为5000元/平方米。20年后,深圳平均房价已超过5万元/平方米,而达利花园在多个房产中介平台的最高报价也仅1.1万元/平方米。

这种情况在“房价一线城市”的深圳可谓罕见。在这个年轻、市场化的城市身上,有着这样一块斑驳的皮肤,25年里,港商、高利贷商人、拆迁户、央企、神秘下海官员,影影倬倬,轮番登场。

2014年“930”之后,深圳房价启动涨价引擎,2015年“330”之后开始疯涨。暴涨的房价,为这个故事染上了一层巨大的金黄底色。对于局中人而言,房价暴涨意味着土地价值上涨,拆迁成本增加,利益格局相继被打破、洗牌,欲望也逐渐被释放。

黄金地块25年

61岁的张雨方是个小有成就的艺术家,曾筹建深圳梧桐山脚下著名的“大望文化高地”,而在达利花园小区业主眼中,张雨方则是一个不那么成功的地产商。

1978年,张雨方考入西安美术学院装潢系,1995年便组建和资助中国油画协会的成立,他可能是这个学校最早“飞黄腾达”的校友。早年,他不仅在深圳从事广告艺术业务,也有在香港成立美达国际商务公司(下称美达国际),从事电子产业进出口贸易。

进入1990年代,张雨方的贸易业务式微,他北上深圳从事房地产开发,第一个项目便是“达利花园”。彼时,深圳市政府为解决宝安国际机场建设资金,将机场附近的配套土地划拨给机场开发公司,允许其引入外资共同开发,“机场东区”为如今的桃源居、“机场西区”是领航城,“机场北区”便是达利花园。

1992年,美达国际以1.03亿元中标“集资开发深圳机场综合开发区北区地块”,规划用地面积为7.5万平方米,价款对半分两期支付,土地使用年限50年;1998年,美达国际在深圳设立达菲房地产发展(深圳)有限公司(下称达菲地产),从事机场北区地块的开发建设。

这比新中国房改还早了整整6年,即便是在改革窗口的深圳,居民房屋货币化改革的推进,仍有很大的难度、进展缓慢。机场的建设开创了这一土地窗口期。

但1997年起,美达国际便与机场开发公司就第二期地价款支付问题发生纠纷,并开始了长达10年的诉讼,官司至最高人民法院。双方于2007年达成《执行和解协议》,确定达利花园项目的用地面积为5.6万平方米,美达国际在支付土地款项后继续开发达利花园。

长达10年的诉讼中,达菲地产资金链断裂、债务缠身,加上拖欠机场开发公司地价款在内债务规模高达5.6亿元,已无力继续开发,这也导致已开发的达利花园一期办理房产证事宜被搁置。

及至2013年末,张雨方遇到了陈靖(深圳市金融联融资担保有限公司总裁),后者表示愿意寻求合作,首先借给达菲地产5.6亿元高息贷款清偿历史债务、解除资产查封,后续双方合作开发达利花园剩余的约3万平方米二期土地,张雨方乐见其成。

但戏剧性的是,美达国际业务经理张岩告诉界面新闻,陈靖不久后资金链紧张,催促他们将项目转手出售还债,并声称当初借给达菲地产的5.6亿元贷款,其中约4亿元来自于刘贺超及其控制的公司。刘贺超为东莞市东城区原区委书记,于2006年前后退休,随后进入商海。

到2015年,陈靖口头通知张雨方,他已将对达菲地产的债权转让给刘贺超。不久后,陈靖失联。

2015年6月9日,深圳宝安警方通报称,经侦支队接到报案,控告陈某(即陈靖)、刘某卫、陈某华等人利用深圳市金来顺集团有限公司等公司名义向社会高息借款,并以深圳金融联融资担保有限公司、深圳光电产业控股集团有限公司做担保,到期后却不能兑付资金,涉嫌非法集资罪,宝安经侦大队已对该案正式立案侦查,并已拘捕1名嫌疑人。

陈靖得以脱身,但这块土地的遗留问题仍然没解决。张雨方和没有拿到房产证的一期业主,以及陈靖的接盘者刘贺超,都还在继续缠斗。随着深圳房价暴涨,土地价值也水涨船高,央企信达地产看上了这块有瑕疵的土地。

2014年10月10日,张雨方、美达国际、达菲地产与宁波汇融沁誉投资合伙企业(有限合伙)(下称宁波汇融沁誉)在深圳签署《股权转让暨合作框架协议》。宁波汇融沁誉的普通合伙人为上海信达汇融股权投资基金管理有限公司,有限合伙人为信达地产股份有限公司(下称信达地产)。

这宗协议总代价为12.3亿元,张雨方付出的代价是,美达国际转让达利花园项目公司即达菲地产90%的股权,给信达地产控制的宁波汇融沁誉。

信达地产母公司是四大AMC之一信达资产,处理债务结构复杂的项目拥有丰富经验。他们设置了分三期付款的交易结构,第一期付款金额为2.3亿元,先决条件是将达菲地产90%的股权先登记至宁波汇融沁誉;第二期付款金额约9亿元,先决条件是张雨方控制的美达国际,协助信达地产办理好土地权证、建设规划许可证等。

但这个计划败给了拆迁。为满足二期土地建设规划条件,需要拆除五栋一期房产,其中三栋掌握在同一个业主手中,最初达菲地产与其达成以0.9万元/平方米的收购协议,合计约0.66亿元。关于此笔款项支付,信达地产与张雨方发生分歧,最终导致这名业主以合同款项延迟支付为由,解除协议、退回收购款,并声称“低于1.5亿元免谈”。

2015年“330新政”之后,深圳房价“一天一个价”,疯狂的市场也反映在小业主的心态上。与这名业主的合作破裂之后,项目推进停滞。张岩将拆迁遇阻归结于信达地产在支付款项方面的拖延,而信达地产方面则将其归结于美达国际在协助办理土地权证方面的不力。

谁能最终解套

来解套的白衣骑士反而被套,作为上市公司,信达背负着考核压力,时值信达地产在2016年全国出手拿地王的时段,几亿的利润也是“救命稻草”。这时,刘贺超登场。

非法集资的陈靖“跑路”之后,将债权转让给了刘贺超,这位神秘前官员,不仅成功帮助陈靖“解套”,也乐意帮助信达地产获利脱身。

2016年12月23日晚间,信达地产发布公告称日前从宁波汇融沁誉中退伙,收回资金7.35亿元,初步预计净利润约2.56亿元至3.04亿元。实际上,信达地产的退伙最终实现收益4亿元,整个信达地产2016年归属于上市公司股东的净利润也仅为8.8亿元。

刘贺超告诉界面新闻,他是通过认购“东莞信托·鼎信-达利结构化集合资金信托计划”4亿元劣后资金,另外募集6.71亿元优先级资金持有宁波汇融沁誉的基金份额。但如今信托计划已经到期清算,“股权已回到我方。”他表示。

信达地产在一买一卖中实现了4亿元的收益,这是信达地产在深圳的第一个项目,可以说是大获成功,毛文哲也从深圳信达置业有限公司的副总经理升任为总经理,他是深圳信达的第一任总经理。

不过,信达地产的做法留有后遗症。张岩认为,信达地产的退出,违反了当初协议中宁波汇融沁誉合伙人不能退出的约定。在项目遇阻情况下,宁波汇融沁誉有权决定是否解除合作,并且按照还本付息、美达国际回购股权的方式进行退出。

对于张岩的质疑,毛文哲向界面新闻回应称,信达地产仅是从宁波汇融沁誉中退出,而优先购买权仅是针对宁波汇融沁誉持有达菲地产股权的层面,信达地产从基金中退伙,不需要征得美达国际同意。

作为关键人物的刘贺超,并不讳言自己是出手相助,他告诉界面新闻,项目遇阻之后,信达地产很难向上市公司交待,“要求我们帮忙,出面融资(接盘),同时我们也承接了信达地产的权利与义务”。

他认为,既然美达国际已经起诉宁波汇融沁誉违反最初协议,那就可以将信达地产列为第三人,“如果法院判决信达不能退出,我们可以随时将股权给回信达,信达给回我们钱就行。”

刘贺超将如今的局面,归结于美达国际并未履行约定,协助信达地产办理好土地权证。而在与信达地产合作破裂之后,也无法全部实现对己方的债务。

他同时表示,项目遇阻无法开发二期,导致一期业主无法整体办理房产证,确实给一期业主造成了损害,但目前唯一的解决办法是尽快推动项目继续往前走,“既然美达国际搞不定土地权证,就逼着我们自己去办证,这也还要一段时间”。

北京市盈科(深圳)律师事务所律师肖强告诉界面新闻,针对宁波汇融沁誉违反协议约定合伙人在合作期间不会退出的条款,美达国际可以向宁波汇融沁誉主张赔偿,但需要证明宁波汇融沁誉违约给美达国际造成的损失以及具体金额。

肖强还认为,美达国际也可以以宁波汇融沁誉违约为由,主张解除当初签订的协议,要求宁波汇融沁誉返还持有达菲地产90%的股权。

一旦法院支持美达国际拿回宁波汇融沁誉持有达菲地产90%的股权,信达地产便可能面临接盘者刘贺超的追偿或诉讼。界面新闻将继续关注官司进展和这块土地之后的命运。

界面新闻记者一周前来到了这里,法式宫廷大门无人看守、墙体斑驳,两根罗马柱的中间挂着“水泥出售”字样招牌;小区内部,建筑垃圾成堆,绿化带野蛮生长。房地产承载了近十年这个国家和普通老百姓大半的财富兴衰,围绕着这快深圳机场以北地块,博弈还在继续。

Tags:信达 东莞 地块 深圳 信托 纠纷 土地 黄金

责任编辑:雨过天晴

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